Plus de flexibilité aux bons endroits est essentiel

Le dynamisme de la croissance démographique en Suisse façonne ses agglomérations. Dans une étude, Michael Hermann de l’Institut de recherche Sotomo présente les approches visant à remédier à la pénurie de logements et à la hausse des prix.

Quelles sont les principales conclusions de votre étude?

 Dans les villes et les agglomérations en particulier, beaucoup pensent que les nouveaux logements sont automatiquement attribués aux nouveaux arrivants. La réalité est bien différente. Les gens ne déménagent que de quelques kilomètres: moins de 5 km en moyenne pour une nouvelle construction et environ 7 km pour une construction existante. Les nouvelles constructions offrent aux résidents la possibilité de fonder une famille, de suivre une formation ou de modifier leur situation de vie. Cela libère des logements existants. Elles jouent donc un rôle moteur sur l’ensemble du marché du logement et favorisent les déménagements.

Et si aucun nouveau logement n’est construit?

On assiste à un effet de verrouillage: les gens restent dans des logements inadéquats ou inadaptés. Et les jeunes, les familles et les nouveaux arrivants ne trouvent plus de logements correspondants à leur besoin. Les nouvelles constructions ne sont donc pas un luxe, mais une condition indispensable au bon fonctionnement du marché.

Pourquoi préférer les nouvelles constructions aux transformations ou aux rénovations?

Ces constructions, y compris les constructions de remplacement, sont le seul moyen de créer un espace habitable supplémentaire. Les rénovations et transformations améliorent et parfois agrandissent les logements, mais au final un nombre d’occupants identique voire inférieur peut y loger. Le risque est le même pour les constructions de remplacement qui ne sont pertinentes que si le nombre de logements prévus est considérablement plus élevé. Dans les agglomérations de Suisse romande, plus de 6 nouveaux logements sont généralement construits pour chaque démolition, contre seulement 2,8 à Zurich.

Les degrés d’utilisation sont ici déterminants. Lorsque les communes autorisent les rénovations, mais ne permettent pas une densité plus forte, rien ne s’améliore: les prix montent et la pénurie perdure. Situées dans des régions bien desservies, les constructions de remplacement permettent de combiner judicieusement objectifs énergétiques, qualité de vie et occupation plus élevée, une solution pérenne sur le plan écologique, social et économique.

Votre étude a suscité un grand intérêt médiatique et a provoqué des réactions diverses.

La gauche dénonce souvent que les nouvelles constructions ne permettent pas de créer de logements bon marché et encouragent l’exode des populations, un point de vue trop limité. Des logements bon marché voient uniquement le jour lorsque l’offre augmente. Lorsque la demande est élevée et que l’offre stagne, seules les personnes qui possèdent un logement en profitent. Les nouvelles constructions offrent en revanche une possibilité de rééquilibrage, par exemple en imposant par planification une part de logements abordables. La densification peut même limiter les déplacements: imaginez que l’on passe de 10 à 30 appartements et qu’une partie de ceux-ci restent abordables sur le long terme. Quiconque s’oppose catégoriquement aux nouvelles constructions accepte que soient exclus les moins bien lotis.

Et comment réagit la droite?

Les milieux bourgeois prétendent que les nouvelles constructions favorisent l’immigration et entraînent une hausse des prix. En réalité, c’est l’inverse: l’immigration dépend des emplois, pas des logements. La demande en main-d’œuvre étrangère, qualifiée ou non, existe déjà dans les hôpitaux, la construction, l’industrie et le secteur tertiaire. Si les constructions sont insuffisantes, tous les demandeurs de logement sont affectés: locaux comme immigrés. Nos données montrent que les étrangers paient en moyenne plus cher et disposent de moins d’espace habitable. Ils ne sont pas responsables de la hausse des prix, mais font face à un marché tendu. Quiconque freine les nouvelles constructions ne protège pas les résidents locaux, mais accentue la pression concurrentielle.

Le marché libre est souvent critiqué. Pourquoi est-il limité dans le domaine du logement?

Le marché du logement n’est pas un marché classique, car le sol n’est pas renouvelable. De plus, planification et réglementation jouent un rôle crucial. Toutefois, l’offre et la demande s’appliquent. Lorsque la demande est élevée et que l’offre stagne, les prix augmentent. Sans un nombre suffisant de nouvelles offres, la situation risque d’empirer. Les nouvelles constructions ne sont donc pas un projet idéologique, mais une nécessité en matière de politique du logement.

Les procédures et les réglementations sont aujourd’hui un obstacle majeur à la construction de logement. Existe-t-il des solutions concrètes?

Trois points sont fondamentaux. Premièrement, les oppositions doivent être limitées. Le droit d’opposition est un pilier central de l’État de droit, mais ne doit pas systématiquement entraîner des retards. Moins d’instances, des délais plus clairs et des répercussions financières réelles en cas de rejet d’opposition auraient un impact significatif. Deuxièmement, il est nécessaire d’effectuer une adaptation au niveau de la protection du patrimoine. Celle-ci repose souvent sur une conception statique des communes. Les évolutions et rénovations doivent rester possibles sans que chaque modification apportée au bâtiment soit perçue comme une atteinte. Troisièmement, des adaptations au niveau de la loi sur l’aménagement du territoire sont nécessaires. Le gel du classement en zone à bâtir est trop rigide dans les zones attrayantes et bien desservies. Une gestion économe du sol demeure justifiée, mais ne doit pas empêcher une densification pertinente. Plus de flexibilité aux bons endroits est essentiel.

Que peuvent concrètement apporter les entrepreneurs et quel rôle joue la SSE?

Les entreprises de construction ne sont pas des investisseurs, mais mettent en œuvre ce qui est planifié et approuvé. La SSE peut assumer une importante fonction de passerelle . Elle peut par exemple encourager le compromis; la question du logement n’est résolue que s’il y a conciliation des intérêts: la gauche obtient plus de logements abordables, les libéraux moins de bureaucratie et plus de sécurité de planification, et les conservateurs la protection des résidents et un développement réglementé. Des logements abordables doivent également être construits, cela crée du travail pour les entreprises de construction. Sans compromis, la situation périclite.