La création de logements marque le pas en Suisse. Deux ans après l’entrée en vigueur du Plan d’action sur la pénurie de logements de la Confédération, le nombre de logements vacants continue de baisser dans de nombreuses villes et agglomérations. Malgré la forte demande et une augmentation significative des demandes de permis de construire, l’activité de construction résidentielle reste insuffisante.
Cela s’explique, d’une part, par l’augmentation de la densité normative dans le domaine de la construction et de l’aménagement du territoire, puisqu’on dénombre plus de 140 000 prescriptions générant des coûts inutiles estimés à 1,7 milliard de francs par an. D’autre part, les projets de construction font l’objet d’un nombre croissant de recours et les procédures d’octroi des permis de construire sont trop longues, les délais prévus étant régulièrement dépassés.
La loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT 1) empêche, à juste titre, le mitage du territoire. La Société suisse des entrepreneurs (SSE) soutient certes cet objectif, dont les effets sur la pénurie de logements ont cependant été sous-estimés. En adoptant la LAT 1, nous avons introduit une limitation artificielle des terrains constructibles, tout en décidant d’intensifier et de valoriser l’utilisation de l’environnement construit. Cette loi pourrait finalement être remise en question si nous ne parvenons pas à mettre en œuvre le développement vers l’intérieur requis et que, parallèlement, les files d’attente s’allongent devant les appartements à visiter pendant que le nombre de logements vacants continue de baisser. Pour éviter une telle issue, nous devons agir dès maintenant, en faisant preuve de cohérence.
« En adoptant la loi sur l’aménagement du territoire, nous avons introduit une limitation artificielle des terrains constructibles. »
Il ressort d’une enquête menée auprès d’experts pour le compte de l’Office fédéral du logement (OFL) que les oppositions et les recours constituent les principaux obstacles à la construction de logements. Ainsi, environ 70% des demandes de permis de construire déposés en ville de Zurich font l’objet d’oppositions. Un arrêt du Tribunal fédéral de 2011 pose le principe que des tiers non directement atteints peuvent former opposition à un projet de construction et la motiver par des arguments matériellement non pertinents. Ces deux aspects doivent être corrigés.
Le dépôt d’oppositions justifiées doit certes rester possible, mais uniquement de la part des personnes directement concernées qui peuvent faire valoir des intérêts dignes de protection. L’obligation de participer aux frais et de verser des dommages-intérêts permettrait de lutter contre les oppositions abusives. Soutenues par la SSE, ces deux revendications ont été reprises dans des interventions parlementaires à l’échelon national. Plusieurs cantons ont déjà mis en place des réglementations prévoyant le prélèvement de taxes et/ou le versement de dommages-intérêts en cas d’oppositions abusives. La SSE est favorable à ce que les autres cantons instaurent des mesures similaires et les appliquent de manière cohérente.
Il ne faut pas oublier par ailleurs que dans différents cantons, les droits des constructions sont encore axés sur la construction en zone verte et entravent involontairement la densification. Les prescriptions relatives aux distances de sécurité, les réglementations sur les ombres portées ou la majoration de la distance à la limite (supplément de distance) compliquent considérablement les projets concernant les centres-villes. Des efforts prometteurs sont déployés pour changer cette situation. Le canton de Zurich propose ainsi de réviser sa loi sur l’aménagement du territoire et les constructions dans l’objectif d’assouplir la délivrance des permis de construire, de supprimer les articles obsolètes et de simplifier les procédures. Les petits projets de construction ne seraient par exemple plus soumis à autorisation, mais simplement déclarés aux autorités.
« Environ 70% des demandes de permis de construire déposés en ville de Zurich font l’objet d’oppositions. »
Dans le canton de Zoug, plusieurs communes ont mis en place des «zones blanches»: en situation de pénurie de logements, certaines prescriptions de construction sont assouplies jusqu’à ce qu’un nombre suffisant de nouveaux logements soient construits et disponibles. La population concernée a voté démocratiquement en faveur de ces zones blanches, et il est souhaitable que d’autres cantons et communes leur emboîtent le pas. Dans le sillage du canton de Zoug, et compte tenu de la pénurie de logements constatée depuis des années dans de nombreux cantons, la question d’une loi d’urgence se pose même à l’échelon national. Les cantons devraient être tenus de définir dans leurs plans directeurs des zones dans lesquelles, en cas de pénurie de logements, certaines prescriptions telles que le coefficient d’utilisation seraient suspendues jusqu’à ce que le taux de logements vacants redépasse la barre des 1%.
Enfin, l’utilisation de données statistiques actuelles constitue un levier important. La LAT 1 encourage le développement de l’urbanisation vers l’intérieur – autrement dit la densification – afin de préserver les espaces verts et d’éviter le mitage du territoire. Les communes ont toutefois l’obligation de planifier et de mettre à disposition suffisamment de terrains à bâtir pour répondre à la croissance démographique attendue au cours des 15 prochaines années, en s’appuyant sur les prévisions de l’Office fédéral de la statistique (OFS). Une planification unique n’est toutefois pas suffisante, car les prévisions sous-estiment de 8,8% la population réelle après quinze ans. L’OFS actualise ses prévisions tous les cinq ans, ce qui réduit la marge d’erreur à seulement 0,2%. Les cantons et les communes ne devraient donc pas se contenter de planifier leur développement tous les quinze ans, mais actualiser leurs prévisions à un rythme quinquennal sur la base des dernières projections de l’OFS. Le recours à des données prévisionnelles plus précises et plus actuelles permet de prendre à temps les mesures nécessaires à la création de nouvelles zones à bâtir et de pallier ainsi l’insuffisance de logements.
La diminution de la densité normative et des voies de recours n’entraîne pas une baisse de la qualité, mais favorise la création de logements et donne plus de possibilités d’agir en faveur d’une urbanisation durable vers l’intérieur. L’instauration de règles claires, simples et cohérentes est l’unique moyen de garantir la construction de logements et une mise en œuvre efficace à long terme de la LAT 1. C’est à cette fin que la SSE se mobilise.
Cet article a été publié pour la première fois dans La Vie économique, 10 mars 2026.
