Une pénurie de logements comme à Bâle-Ville?

En 2025, seuls 35% des logements nécessaires ont été construits à Bâle-Ville, contre 70% à travers le pays. L’allègement de la bureaucratie et le principe de proportionnalité sont des solutions. 

En Suisse, la question du logement est devenue un défi majeur. Quiconque cherche aujourd’hui un logement constate que les loyers sont élevés et que les recherches durent souvent plusieurs mois. Selon l’Office fédéral du logement, le marché du logement n’a jamais été aussi tendu depuis 2014. 

Fin mars, Bâle-Ville a publié les derniers chiffres relatifs au marché local: la population du canton a augmenté de 3 000 habitants/tes, entraînant une demande additionnelle de 1 600 logements. Cependant, à peine 600 logements ont été construits dans la ville, ce qui ne couvre qu’un tiers des besoins réels. 

Cette demande excédentaire se ressent dans de nombreuses régions de Suisse. Tandis que le nombre de ménages augmente de 50 000 par année, seuls 35 000 nouveaux logements sont mis sur le marché pour répondre à la demande. Chaque année, ce sont donc 15 000 logements de plus qui devraient être construits en Suisse. 

Depuis l’introduction de la réglementation sur les loyers en mai 2022, le taux de vacance est inférieur à 1%. Les mesures promises pour soulager le marché du logement se sont très vite révélées être un véritable fiasco.  

Le poids de la surréglementation 

Plus de la moitié des logements sont aujourd’hui des logements existants – régis par l’ancien droit – dont les loyers ne peuvent être adaptés au marché que de manière limitée. Seuls les loyers des nouveaux logements peuvent être fixés librement. Avec une offre ne permettant pas de répondre à la demande, les hausses de prix sont disproportionnées. 

Par conséquent, les locataires de longue date restent dans des logements beaucoup trop grands, même s’ils n’en ont plus besoin, car un nouveau logement de plus petite taille leur reviendrait plus cher. 

Une déréglementation du droit de bail entraînerait une augmentation soudaine de l’offre, et, par conséquent, une diminution globale des prix. Quiconque affirme que les prix des terrains provoquent la hausse des loyers oublie que le prix d’un terrain ne représente que la valeur résiduelle d’un calcul de rendement actualisé. 

Les réglementations excessives et contraignantes ne s’appliquent pas seulement au marché du logement, mais à l’ensemble du secteur de la construction. Plus de 140 000 réglementations en matière de construction aux niveaux fédéral, cantonal et communal nous entravent. Considérées isolément, elles peuvent sembler judicieuses. Une fois combinées, elles ont toutefois un effet paralysant. De nouvelles exigences viennent sans cesse s’ajouter, tandis que les existantes sont rarement remises en question ou abrogées. 

Il existe plusieurs approches pour sortir de cette jungle réglementaire. Certains pays ont instauré la règle «One-in-one-out»: chaque nouvel article de loi implique la suppression d’un (voire deux) anciens articles. Cette méthode permet de maintenir le nombre d’articles à un niveau stable ou de le réduire. 

Le canton de Nidwald, par exemple, a simplifié considérablement ce système complexe en supprimant la plupart de ses propres réglementations en matière de construction. S’appliquent désormais seules les normes habituelles de la branche et quelques prescriptions communales spécifiques. 

Dans le canton de Zoug, une expérience innovante et audacieuse est menée dans les «zones blanches». En cas de pénurie de logements, les réglementations en matière de construction sont assouplies dans les quartiers désignés comme «zones blanches» jusqu’à ce qu’un nombre suffisant de logements aient été construits. Cette mesure favorise la densification et préserve les espaces verts. Le peuple a été consulté à ce sujet; les premiers résidents concernés ont voté et ont donné leur accord pour la création de telles zones.

Une construction judicieuse et bien située 

Il y a 13 ans, la loi sur l’aménagement du territoire a établi des bases solides: notre objectif est de construire de manière judicieuse et ciblée, et non pas simplement de construire le plus possible. La Suisse ne peut et ne doit pas poursuivre son urbanisation de manière incontrôlée, au détriment des espaces verts. Il convient de gérer le sol de manière raisonnable. 

Une densification judicieuse et proportionnée est indispensable pour poursuivre le développement de l’aménagement du territoire. Les surélévations, les constructions de remplacement et les changements d’affectation offrent un potentiel énorme, encore trop peu exploité aujourd’hui. Il serait notamment possible de créer davantage de logements de qualité dans les zones urbaines existantes. Cependant, la densification se heurte à une résistance de type «pas dans mon jardin!». 

L’une des principales raisons réside dans l’instrumentalisation des oppositions et des recours. Le temps est un facteur de coûts déterminant dans le secteur de la construction. Plus un projet tarde à aboutir, plus les coûts de financement, les frais de planification et les risques augmentent. Ces coûts finissent par se répercuter sur les loyers. Quiconque retarde les procédures, contribue à augmenter les coûts de la construction et du logement.  

Les arguments des personnes non-concernées 

Les objections formulées par les riverains directement concernés sont évidemment légitimes. Cependant, la plupart des objections visent aujourd’hui à protéger des intérêts particuliers que ne visait pas l’esprit de la loi. En outre, le cercle de personnes pouvant faire opposition est très large. Il n’est pas nécessaire d’être un riverain directement concerné pour faire opposition.  

Plusieurs interventions parlementaires sont actuellement traitées au Parlement fédéral. Celles-ci visent à définir clairement les intérêts dignes de protection donnant droit à faire opposition. Par ailleurs, le cercle des personnes pouvant faire opposition doit être limité. Les oppositions abusives doivent être sanctionnées par des conséquences financières et des indemnisations. 

Deux voies de recours suffisent 

Dans certains cantons, trois instances de recours peuvent être saisies. La procédure judiciaire dure à chaque fois un à deux ans. Un projet de construction peut ainsi être retardé de six ans et plus. La Société Suisse des Entrepreneurs recommande aux parlements cantonaux de limiter à deux le nombre de ces instances.  

Les réglementations, les oppositions, les recours et la protection des monuments historiques sont conçus pour protéger les droits légitimes. Il s’agit d’une question de proportionnalité. La protection des monuments historiques revêt une grande importance, car elle permet de préserver notre patrimoine architectural. Nul ne le comprend mieux que la ville historique de Bâle. 

Cependant, lorsque de grandes parties d’une zone urbaine – près de 75% à Zurich par exemple – sont inscrites à l’inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ISOS), cela s’avère excessif. Une protection abusive du patrimoine entrave toute densification pertinente. La Société Suisse des Entrepreneurs encourage les cantons à vérifier leur inventaire et à les réviser de manière équilibrée.  

Faciliter au lieu d’entraver 

En protégeant et en préservant tout ce qui existe, rien de nouveau ne peut voir le jour. Nous disposons des ressources, des connaissances et de l’expérience nécessaires pour relever ce défi. Pour y parvenir, un changement de cap radical s’impose Passons de la paralysie à l’action. De la surréglementation à la responsabilité et à la confiance. Si l’on veut plus de logements, il faut lui faire de la place!